Stadio Flaminio, il progetto della Lazio vale 437 milioni: numeri, vincoli e tempi di un’operazione lunga decenni

L’ambizione di Claudio Lotito di riportare la Lazio nel vecchio impianto olimpico di Pier Luigi Nervi passa da un piano economico-finanziario complesso e da un iter amministrativo che coinvolge Roma Capitale, la Soprintendenza e le associazioni dei tifosi. Un progetto che si misura non in settimane, ma in decenni.

Il futuro stadio della Lazio non si deciderà nel giro di un mese, né di una stagione. Il progetto per trasformare lo storico Flaminio nella nuova casa biancoceleste si misura in decenni, sia per la complessità del piano finanziario messo in campo dal club sia per il peso dei vincoli architettonici che gravano su uno degli impianti più identitari della capitale. Il 10 agosto si è tenuta la conferenza dei servizi preliminare chiamata a esaminare gli aspetti tecnici, urbanistici e architettonici della proposta presentata dalla società di Claudio Lotito, un passaggio che segna solo l’inizio di un percorso amministrativo destinato a durare ancora a lungo.

Lo schema prevede che Roma Capitale conceda a una società di nuova costituzione un diritto di superficie di 90 anni sull’area dello stadio, costruito nel 1960 su progetto di Pier Luigi Nervi e del figlio Antonio in vista delle Olimpiadi di Roma. Un impianto che oggi la Lazio vorrebbe trasformare senza cancellarne l’identità architettonica, ma ampliandone sensibilmente la capienza.

Un investimento da 437,5 milioni di euro

Il piano economico-finanziario allegato alla proposta, illustrato in un approfondimento de Il Tempo, indica un investimento complessivo pari a 437,5 milioni di euro. Di questi, appena 10 milioni sarebbero il capitale sociale versato direttamente dai proponenti: il resto poggia su un mix di finanziamenti che comprende 283,6 milioni di prestiti bancari al 6%, tra 75 e 79,9 milioni di finanziamento soci a restituzione agevolata fino al 2059, 24 milioni di contributi pubblici e 45 milioni dal credito IVA.

I rendimenti indicati nel documento sono altrettanto significativi: il progetto avrebbe un rendimento complessivo del 13,26% rispetto al capitale investito, che sale al 63,86% se si considera soltanto il capitale apportato direttamente dai proponenti. È proprio questo squilibrio tra mezzi propri e capitale finanziato a rappresentare uno dei nodi più delicati dell’intera operazione.

Numeri di questa complessità richiedono una lettura attenta, voce per voce, prima di trarre conclusioni definitive: un approccio che, secondo quanto raccontato da un appassionato che segue da tempo le dinamiche societarie della Lazio parlando con Gambling.com, la piattaforma editoriale indipendente che offre una copertura approfondita dei codici promozionali per bonus casino e valutazioni dei siti di scommesse online

e la valutazione dei siti di scommesse online, richiama in parte la stessa attenzione ai dettagli richiesta a chi si muove in ambiti dove ogni condizione economica va valutata con cura prima di prendere una decisione: “Il piano Flaminio è pieno di numeri che sembrano solidi a prima vista, ma vanno analizzati voce per voce prima di trarre conclusioni definitive.”

Il nodo del debito e la maxi-rata del 2086

Il servizio del debito previsto dal piano è di circa 19,76 milioni di euro all’anno. Per valutarne la sostenibilità viene utilizzato il DSCR, l’indicatore che misura il rapporto tra i flussi di cassa generati e quanto necessario per coprire capitale e interessi. Nel periodo 2030-2044 il documento indicherebbe valori compresi tra 1,01 e 1,17, inferiori alla soglia tra 1,20 e 1,30 generalmente considerata più rassicurante per operazioni basate soprattutto su ricavi commerciali. Al termine della prima fase di ammortamento resterebbe una maxi-rata da 85,08 milioni di euro, che il piano prevede di rifinanziare fino al 2086: un orizzonte che dà la misura di quanto l’operazione Flaminio sia pensata su un arco pluridecennale piuttosto che sulla durata di un singolo mandato societario.

Proprio su questo aspetto si è concentrata la lettera inviata al quotidiano Il Tempo da Alfredo Parisi, presidente di Federsupporter, che ha definito il piano economico-finanziario tutt’altro che un elemento accessorio della pratica: secondo l’associazione, la normativa lo considera una base necessaria per valutare il rapporto tra costi e benefici per la collettività, e i tempi ristretti concessi per l’esame della documentazione avrebbero limitato un confronto realmente approfondito.

L’eredità di Nervi e il nodo della Soprintendenza

Sul fronte architettonico, il punto più delicato riguarda l’aumento della capienza fino a circa 50mila spettatori, che la Lazio intende realizzare tramite una sovrastruttura appoggiata su appositi cavalletti al di sopra delle tribune esistenti, senza intervenire sulla struttura originaria firmata Nervi. Il presidente Lotito ha più volte richiamato il metodo progettuale dell’architetto, spiegando che l’ampliamento del Flaminio si ispira a soluzioni che lo stesso Nervi aveva elaborato per un possibile ampliamento dello stadio Franchi di Firenze, altro impianto storico progettato dall’ingegnere.

Decisivo sarà il parere della Soprintendenza speciale di Roma, guidata da Daniela Porro, che ha già chiesto approfondimenti sullo studio archeologico allegato al progetto, giudicato troppo sintetico. Il Flaminio, dichiarato bene di interesse culturale, rientra nel demanio culturale del Comune di Roma, con tutti i vincoli che questo comporta in termini di tutela e reversibilità degli interventi.

Un percorso che guarda oltre la singola stagione

Il progetto Flaminio rappresenta per la Lazio molto più di un semplice restyling: è un tentativo di dotare il club di uno stadio di proprietà dopo anni di dipendenza dall’Olimpico condiviso con la Roma. Ma la strada da percorrere resta lunga, tra il confronto con la Soprintendenza, l’esame separato del piano economico-finanziario da parte del Comune e le osservazioni delle associazioni di tifosi che chiedono un ruolo attivo nel processo decisionale.

Operazioni di questa portata comportano sempre un margine di rischio da gestire con attenzione, non troppo diversamente da quanto accade sul fronte del calciomercato, dove le big italiane hanno spesso alternato scommesse vincenti a investimenti meno redditizi del previsto. La differenza tra un progetto sostenibile e uno fallimentare non sta mai nell’assenza di rischio, ma nella capacità di gestirlo con criterio.

Chi segue con attenzione l’evolversi della vicenda sa quanto in questi progetti conti la capacità di valutare con lucidità ogni singola voce di spesa, dalla componente di capitale proprio ai tassi bancari, fino alle proiezioni di rendimento sul lungo periodo.

Per il tifoso biancoceleste, il countdown per il nuovo Flaminio è appena iniziato, e le prossime tappe della conferenza dei servizi diranno se il progetto potrà davvero prendere forma nei tempi indicati dal club, o se i nodi tecnici e finanziari finora emersi rallenteranno ulteriormente un percorso che coinvolge la storia stessa dell’architettura sportiva italiana.